相続登記と共有物分割
不動産登記 事 例
| 土地 | 持分１／３（亡）Ａ・持分１／３Ｂ・持分１／３Ｃ |
|---|---|
| 建物 | 建物Ｂ 建物Ｃ |
↓
| 土地 | Ｂ | Ｃ |
|---|---|---|
| 建物 | 建物Ｂ | 建物Ｃ |
現在の土地の共有者名義は、亡くなったＡさんが持分３分の１、Ｂさんが持分３分の１、Ｃさんが持分３分の１で共有しています。
この共有土地上に、Ｂさん名義の建物とＣさん名義の建物があります。
さらに、土地、建物には、Ｂさん、Ｃさんの住宅ローン抵当権が登記されています。
この土地を２つに分割して、Ｂさん、Ｃさん単独名義にするには、次の手続が必要です。
- 相続登記
- 土地分筆登記
- 共有物分割登記
- 住宅ローンの抵当権の抹消登記
２・３・４の登記手続をする前に、住宅ローンの金融機関に２・３・４の登記手続をしたい旨を伝え、了解を得たうえで、登記手続をします
第１の手続 相続登記（司法書士が代理申請）
（亡）Ａさんの持分３分の１をＢさん、Ｃさんがそれぞれ６分の１とする相続登記をします。
この相続登記をすることによって、自分の持分と合わせて、Ｂさん、Ｃさんの持分は、それぞれ２分の１となります。
相続登記については、相続登記情報館のサイトを参照してください。
第２の手続 土地分筆登記（土地家屋調査士が代理申請）
土地を２つに分割するための土地分筆登記をします。
この登記は、土地家屋調査士が代理して手続をします。
土地分筆登記の費用は、土地家屋調査士事務所により、土地面積、分筆の方法などにより、異なります。
おおよそ、２０万円から５０万円ほどです。
土地の分筆登記は、公道の道路査定や隣接所有者の承諾を得なければならない場合があります。（時間がかかります。）
第３の手続 共有物分割登記（司法書士が代理申請）
土地を２つに分割（分筆）した後、それぞれの土地を単独所有とするために、次の登記を同時にします。
- Ｂさんの持分２分の１を、共有物分割を登記原因として、Ｃさんに移転登記
- Ｃさんの持分２分の１を、共有物分割を登記原因として、Ｂさんに移転登記
この２つの登記をすることにより、土地は、Ｂさん、Ｃさん単独名義となります。
登録免許税は、原則、移転する持分の固定資産税評価価格の０・４％です。
等価でない場合は、増加した部分について税率は２％。
（登録免許税法施行令第９条）
第４の手続 住宅ローンの抵当権の抹消登記（司法書士が代理申請）
住宅ローンの抵当権について、それぞれ抹消登記をします。
土地をＢさん、Ｃさんそれぞれ単独名義にした段階では、Ｂさんの土地にはＣさんの住宅ローンの抵当権が、Ｃさんの土地にはＢさんの住宅ローンの抵当権が登記されています。
この状態では、万が一、返済が滞った場合には、抵当権が実行され、最終的には、裁判所の競売手続がなされる可能性がありますので、お互いの土地に抵当権の効力が及ばないように、抵当権の抹消登記をします。
当然のことながら、この抵当権の抹消登記は、住宅ローンの金融機関の承諾が必要となります。
Ｂさん、Ｃさんの住宅ローンの抵当権は、土地を分割（分筆）登記する前は、土地全体に登記されていましたが、土地を分割（分筆）登記した後は、２つの土地の両方に登記された状態になります。これをそれぞれ片方の土地を抹消登記すると担保価値が下がることになるからです。
住宅ローンの金融機関が、それぞれ片方の土地を抹消登記することを承諾した場合は、分割（分筆）後の、Ｂさんの土地に登記されているＣさんの抵当権を解除により抹消登記し、Ｃさんの土地に登記されているＢさんの抵当権を解除により抹消登記します。
これで、Ｂさんの土地・建物とＣさんの土地・建物は、それぞれ別個のものとなり、権利関係がすっきりと明確になります。
金融機関が抹消登記に応じない場合
第４の手続で、金融機関が抹消登記に応じないなどの場合、当初の住宅ローンの金利と現在の住宅ローンの金利を比較検討し、お得であれば、住宅ローンの借り換えをするのも一つの方法だと思われます。
権利関係は明確に
このように、１つの土地に、所有者の異なる２つの建物が建っているような状態は、権利関係が明確とはいえず、売却するには、ご自分だけの意思では売却できず、さらに、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合など、相手方の権利の事情がご自分にも及ぶ可能性がありますので、建物を建築する当初に、権利関係を明確にしておいた方がよいでしょう。