建築資金住宅ローンの抵当権設定登記（横浜市・川崎市・神奈川県内・東京都内限定）
ご利用は、横浜市、川崎市、神奈川県内の方、東京都内の方、限定です。（費用は旅費日当込み）
建築資金住宅ローンの抵当権設定登記について素朴な疑問
建築資金住宅ローンの抵当権設定登記手続をする司法書士は、どうやって決めるのですか？
通常、住宅ローンのお借り入れをお考えの方は、各金融機関の金利、保証料などを比較して、建築資金住宅ローンのお借り入れを検討します。
住宅ローンのお借り入れ先の金融機関が見つかった場合、金融機関に問い合わせをします。
次に、住宅ローンのお借り入れ金額や金利、保証料など条件が決まりましたら、金融機関と金銭消費貸借契約、保証委託契約や抵当権設定契約を締結します。
この際、金融機関から、住宅ローンの抵当権設定登記の説明があり、その登記手続をする司法書士を誰にするかの説明があります。
住宅ローンのお借り入れをされる方の多くは、登記手続をする司法書士の知り合いがいないのが普通ですから、
一般的には、金融機関の指定する司法書士が、住宅ローンの抵当権設定登記をすることになります。
ですが、・・・
司法書士の選択権は、誰に？
住宅ローンの抵当権設定登記をする司法書士の選択権は、基本的に、住宅ローンの借り入れをするお客様にあります。
この登記手続を住宅ローンの借り入れのお客様を代理して行う専門家が、登記手続の国家資格登録者の司法書士です。
ところで、住宅ローンの抵当権設定登記の登記費用は、どなたが負担するのでしょうか。
住宅ローン担保権者の金融機関ですか？
住宅ローンの借り入れのお客様は、
１）住宅ローンの抵当権設定登記の
登記費用を負担することになっています。
なぜなら、
金融機関の抵当権設定契約証書に、抵当権設定の登記費用は、
債務者・設定者が負担する、と特約として明記されているのが一般的だからです。
その結果、住宅ローンの抵当権設定登記をする場合、登記費用をお客様が負担することから、基本的に、契約上、「登記費用を支払う義務のある住宅ローンの借入れをするお客様」に司法書士を選択する権利がある、
ということになります。
したがいまして、登記手続を依頼される場合は、お客様ご自身に、司法書士を選択する権利がある、ということをご確認の上、ご依頼いただきます。
あらかじめ、お客様ご自身が司法書士を選択できるかどうか、住宅ローンの借り入れ先の金融機関にご確認願います。
ところが現実は、「契約の特約によって登記費用を負担する義務のある住宅ローンの借り入れをするお客様」が、
司法書士を選択する権利があるにもかかわらず、
金融機関の指定によって、登記手続を行う司法書士が決定されてしまうのが現状です。
契約の特約により「登記費用を支払う義務のある住宅ローンの借り入れをするお客様」が、金融機関の指定によって、司法書士を指定され、お客様がその司法書士の報酬に拘束されても、平気ですか？
「登記費用を支払う義務のあるお客様」が、ご自分で司法書士を選択する自由（権利）があってもよさそうですよね。
登記費用で数万円の違いがあるとしたら、・・・
ただし、金融機関によっては、絶対に、金融機関の指定する司法書士でなければならない金融機関（ネット銀行、ゆうちょ銀行など）もあります。この場合には、誠に残念ながら、ご依頼をお受けできません。あしからずご容赦願います。
住宅ローンの借り入れによる抵当権設定の登記費用は日本全国一律料金ですか？
上記のように、契約の特約によって登記費用を負担する義務のあるお客様が、金融機関に対して「お任せ」状態となってしまう理由は、
住宅ローンの借り入れをする、ということが、一生に一、二度のことで、
登記費用は、どこの司法書士事務所に依頼しても、同一だと思い込まれているからです。
今日、司法書士報酬について、日本全国一律ということはなく、不当誘致に当たらない限り、自由に司法書士報酬を決めることができることになっています。
もちろん、司法書士を指定する動機が費用だけとは限りません。
建築資金のための住宅ローンの登記手続について
建築資金のための住宅ローンの登記手続は、次の手順で登記をします。
- 第１段階の登記
建築する土地に「抵当権設定登記」をします。
この登記をすることにより、建築資金の一部を銀行が融資実行します。
建築する土地を購入し、ご自分名義に所有権移転登記を完了した場合、不動産取得税（都道府県税）がかかります。
居住用（ご自分で住む）の建物を建築する土地を購入した場合、不動産取得税の延納手続をするか、あるいは、登記完了後、約３か月後に郵送される納税通知書で納付します。
不動産取得税を納付した場合、居住用（ご自分で住む）建物の完成後、所有権保存登記をした後、不動産取得税の還付手続をすることにより、通常、先に納付した不動産取得税が返却されます。 - 第２段階の登記
建物が完成しましたら、建築会社指定の「土地家屋調査士」が、「建物表題登記」をします。
この費用は、お客様の負担となります。約８万から１０万円かかります。
ご自分で、「土地家屋調査士」を選ぶことも可能です。 - 第３段階の登記
①新築建物の「所有権保存登記」
②新築建物に「抵当権追加設定登記」
建物表題登記が完了しましたら、最終の建築代金の支払いとなります。
①②の登記をすることにより、銀行が最終代金の融資実行をします。
なお、通常、土地について「登記名義人住所変更登記」と「債務者住所変更登記」を同時にします。
建物の所有権保存登記は、通常、新住所で登記します。
その結果、土地に登記された住所と建物に登記された住所が相違しますので、土地について、住所変更の登記が必要となります。
ただし、建物の所有権保存登記を現住所のまま登記することも可能です。
この場合、現住所のまま登記する旨を銀行に伝えます。
以上、登記手続の第１段階、第２段階と第３段階の登記が必要となり、第１段階と第３段階の登記を司法書士がお客様を代理して登記します。
住宅ローンの借り入れによる登記費用の目安
ご利用できる方は、不動産所在地が横浜市、川崎市、神奈川県内、東京都内の方限定です。（費用は旅費日当込み）それ以外の地域については、ご利用対象外とさせていただきます。あしからずご容赦願います。
登記名義人の住所変更登記が必要な場合、登録免許税（１物件１，０００円）のほか司法書士報酬５，０００円（税抜き）の追加となります。
抵当権債務者の住所変更登記が必要な場合、登録免許税（１物件１，０００円）のほか司法書士報酬５，０００円（税抜き）の追加となります。
抵当権設定の登録免許税は、住宅ローンの債権額の０・４％です。（令和３年１０月１日現在）
事前登記事項確認は、１物件３３２円。
完了後登記事項証明書は、１物件１通４８０円として計算。
具体例：①借り入れる住宅ローンの債権額が、２，０００万円
②不動産の個数が、土地１個、新築建物１個の合計２個
第１段階の登記（土地に抵当権設定登記）
| 司法書士報酬（円） | 実費（円） | |
|---|---|---|
| 抵当権設定登記／２，０００万円 | ８０，０００ | |
| 登記事項確認／登記前１ | ３３２ | |
| 登記事項証明書／完了後１ | ４８０ | |
| 金融機関に設定書類の受領 | ||
| 金融機関に書類の届け・郵送 | ||
| 登記所への郵送料 | ||
| お客様に権利証郵送料 | ||
| 以上住宅ローン借り入れ登記報酬 | ３０，０００ | |
| 小計 | ３０，０００ | ８０，８１２ |
| 消費税 | ３，０００ | |
| 合計 | １１３，８１２ |
第３段階の登記（新築建物の所有権保存登記と抵当権追加設定登記）
| 司法書士報酬（円） | 実費（円） | |
|---|---|---|
| 土地・登記名義人住所変更登記 | ５，０００ | １，０００ |
| 土地・抵当権債務者住所変更登記 | ５，０００ | １，０００ |
| 新築建物・所有権保存登記 | ３０，０００ | １５，０００ |
| 新築建物・抵当権追加設定登記 | ３０，０００ | １，５００ |
| 登記事項確認／登記前２ | ６６４ | |
| 登記事項証明書／完了後４ | １，９２０ | |
| 住宅用家屋証明書 | １，３００ | |
| 金融機関に設定書類の受領 | ||
| 金融機関に書類の届け・郵送 | ||
| 登記所への郵送料 | ||
| お客様に権利証郵送料 | ||
| 小計 | ７０，０００ | ２２，３８４ |
| 消費税 | ７，０００ | |
| 合計 | ９９，３８４ |
上記抵当権の追加設定登記が２本ある場合は、別途追加で、司法書士報酬１０，０００円（＋登録免許税：１，５００円）がかかります。
上記抵当権の追加設定登記の他に、新規の抵当権設定登記をする場合は、別途、司法書士報酬３０，０００円（＋登録免許税：債権額の０・１％減税）がかかります。
新築建物の登録免許税は、登記所の認定価格で計算します。
横浜市、川崎市、神奈川県内は、９３，０００円／㎡で計算。（東京都内：９５，０００円／㎡）（令和３年１０月１日現在）
新築建物の所有権保存登記を新住所で登記しない場合、土地について登記名義人住所変更登記・抵当権債務者住所変更登記の費用はかかりません。
建築資金・住宅ローンの借り入れの登記をご依頼されるお客様に対して
次の一連の手続を行います。
司法書士報酬の中にすべて含まれます。
- 新たな抵当権の設定登記申請の代理手続
- 所有権保存登記・抵当権追加設定登記申請の代理手続
- 建築資金・住宅ローンの借り入れの登記手続に関するご相談、アドバイス
- 金融機関との事前打合せ
- お客様にお見積書の作成
- 抵当権設定の登記申請前と完了後の登記事項証明書の取得
- 金融機関から抵当権設定登記の書類を受領
- お客様から権利証（登記済権利証または登記識別情報通知）のお預かり
- 登記所に登記申請
- 抵当権設定登記の申請
- 所有権保存登記・抵当権追加設定登記の申請
- 「登記申請受付のお知らせ」のメールまたは郵送
- 登記所から登記完了書類の受領
- 金融機関に登記完了書類の届け、郵送
- お客様に登記完了書類の郵送
建築資金・住宅ローンの借り入れの登記をご利用いただけるお客様
- 対応可能地域は、不動産所在地が横浜市、川崎市、神奈川県内、東京都内の方限定です。
- お客様が司法書士を選択できる場合です。あらかじめ、お客様ご自身が司法書士を選択できるかどうか、住宅ローンの借り入れ先の金融機関にご確認願います。
建築資金・住宅ローン借り入れ登記の手順
第１段階 土地に抵当権設定登記
- （お客様）
住宅ローン借り入れ登記のお申込み（tel:045-222-8559 建築資金住宅ローン登記のお問合わせフォーム）
金融機関の連絡先のご指示 - （当事務所）
金融機関に連絡
お客様に、登記費用のお見積書の作成、その他ご用意いただく書類の連絡
金融機関との打合せ、抵当権設定書類の受領
登記費用の請求書（実費と報酬の合計額）をお客様に郵送 - （お客様様）
お客様が当事務所に、土地の「権利証（登記済権利証または登記識別情報通知）」を持参またはご郵送
登記費用のお振込み（実費と報酬の合計額） - （住宅ローンの融資実行日）
抵当権設定登記の申請
金融機関に「登記申請受付のお知らせ」のＦＡＸ（金融機関が建築資金の一部を融資実行） - （当事務所）
登記完了をお客様にご連絡
金融機関に抵当権設定登記書類を郵送
お客様に登記完了書類を郵送
登記完了書類は、次の書類です。
1 お預かりした土地の登記済権利証または登記識別情報通知
2 登記完了証（抵当権設定登記）
3 不動産登記事項証明書
新築建物の完成間近
- （お客様様）
当事務所に、建物完成間近の旨のご連絡
第２段階 新築建物の建物表題登記
- 新築建物の完成時
土地家屋調査士が、「建物表題登記」の申請
建物表題登記の完了
第３段階 新築建物の所有権保存登記・抵当権追加設定登記
- （当事務所）
金融機関に連絡
お客様に、登記費用のお見積書の作成、その他ご用意いただく書類の連絡
金融機関との打合せ、抵当権設定書類の受領
登記費用の請求書（実費と報酬の合計額）をお客様に郵送 - （お客様様）
お客様が当事務所に、土地の「権利証（登記済権利証または登記識別情報通知）」を持参またはご郵送
登記費用のお振込み（実費と報酬の合計額） - （住宅ローンの融資実行日）
所有権保存登記・抵当権設定登記の申請
金融機関に「登記申請受付のお知らせ」のＦＡＸ（金融機関が建築資金の残代金を融資実行） - （当事務所）
登記完了をお客様にご連絡
金融機関に抵当権追加設定登記書類を郵送
お客様に登記完了書類を郵送
登記完了書類は、次の書類です。
1 土地の登記済権利証または登記識別情報通知（権利証）
2 新築建物の登記識別情報通知（権利証）
3 登記完了証（所有権保存登記・抵当権設定登記）
4 不動産登記事項証明書
建築資金・住宅ローンの借り入れの登記手続は司法書士に
司法書士は不動産・会社登記手続の専門家（国家資格登録者）です。
不動産登記手続のうち、建築資金・住宅ローンの借り入れの所有権保存登記・抵当権設定登記手続など、権利に関する不動産登記の専門家（国家資格登録者）は、司法書士だけです。
【売買の不動産登記】１）2/2司法書士の選択と登記手続（土地購入後の建物新築登記）