不動産の相続,売買,贈与,財産分与,住宅ローン借り換え,抵当権抹消,設定の登記、会社登記、債務整理、相続放棄、法律相談:横浜市の横浜リーガルハート司法書士事務所が運営

相続登記と共有物分割

相続登記と共有物分割

不動産登記 事 例

土地持分1/3(亡)A・持分1/3B・持分1/3C
建物建物B   建物C

土地
建物建物B建物C

現在の土地の共有者名義は、亡くなったAさんが持分3分の1、Bさんが持分3分の1、Cさんが持分3分の1で共有しています。
この共有土地上に、Bさん名義の建物とCさん名義の建物があります。
さらに、土地、建物には、Bさん、Cさんの住宅ローン抵当権が登記されています。

この土地を2つに分割して、Bさん、Cさん単独名義にするには、次の手続が必要です。

  1. 相続登記
  2. 土地分筆登記
  3. 共有物分割登記
  4. 住宅ローンの抵当権の抹消登記

2・3・4の登記手続をする前に、住宅ローンの金融機関に2・3・4の登記手続をしたい旨を伝え、了解を得たうえで、登記手続をします

第1の手続 相続登記(司法書士が代理申請)

(亡)Aさんの持分3分の1をBさん、Cさんがそれぞれ6分の1とする相続登記をします。
この相続登記をすることによって、自分の持分と合わせて、Bさん、Cさんの持分は、それぞれ2分の1となります。

相続登記については、相続登記情報館のサイトを参照してください。

第2の手続 土地分筆登記(土地家屋調査士が代理申請)

土地を2つに分割するための土地分筆登記をします。
この登記は、土地家屋調査士が代理して手続をします。
土地分筆登記の費用は、土地家屋調査士事務所により、土地面積、分筆の方法などにより、異なります。
おおよそ、20万円から50万円ほどです。
土地の分筆登記は、公道の道路査定や隣接所有者の承諾を得なければならない場合があります。(時間がかかります。)

第3の手続 共有物分割登記(司法書士が代理申請)

土地を2つに分割(分筆)した後、それぞれの土地を単独所有とするために、次の登記を同時にします。

  1. Bさんの持分2分の1を、共有物分割を登記原因として、Cさんに移転登記
  2. Cさんの持分2分の1を、共有物分割を登記原因として、Bさんに移転登記

この2つの登記をすることにより、土地は、Bさん、Cさん単独名義となります。
登録免許税は、原則、移転する持分の固定資産税評価価格の0・4%です。
等価でない場合は、増加した部分について税率は2%。
(登録免許税法施行令第9条)

第4の手続 住宅ローンの抵当権の抹消登記(司法書士が代理申請)

住宅ローンの抵当権について、それぞれ抹消登記をします。
土地をBさん、Cさんそれぞれ単独名義にした段階では、Bさんの土地にはCさんの住宅ローンの抵当権が、Cさんの土地にはBさんの住宅ローンの抵当権が登記されています。

この状態では、万が一、返済が滞った場合には、抵当権が実行され、最終的には、裁判所の競売手続がなされる可能性がありますので、お互いの土地に抵当権の効力が及ばないように、抵当権の抹消登記をします。

当然のことながら、この抵当権の抹消登記は、住宅ローンの金融機関の承諾が必要となります。
Bさん、Cさんの住宅ローンの抵当権は、土地を分割(分筆)登記する前は、土地全体に登記されていましたが、土地を分割(分筆)登記した後は、2つの土地の両方に登記された状態になります。これをそれぞれ片方の土地を抹消登記すると担保価値が下がることになるからです。

住宅ローンの金融機関が、それぞれ片方の土地を抹消登記することを承諾した場合は、分割(分筆)後の、Bさんの土地に登記されているCさんの抵当権を解除により抹消登記し、Cさんの土地に登記されているBさんの抵当権を解除により抹消登記します。

これで、Bさんの土地・建物とCさんの土地・建物は、それぞれ別個のものとなり、権利関係がすっきりと明確になります。

金融機関が抹消登記に応じない場合

第4の手続で、金融機関が抹消登記に応じないなどの場合、当初の住宅ローンの金利と現在の住宅ローンの金利を比較検討し、お得であれば、住宅ローンの借り換えをするのも一つの方法だと思われます。

権利関係は明確に

このように、1つの土地に、所有者の異なる2つの建物が建っているような状態は、権利関係が明確とはいえず、売却するには、ご自分だけの意思では売却できず、さらに、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合など、相手方の権利の事情がご自分にも及ぶ可能性がありますので、建物を建築する当初に、権利関係を明確にしておいた方がよいでしょう。

powered by HAIK 7.0.2
based on PukiWiki 1.4.7 License is GPL. HAIK

最新の更新 RSS  Valid XHTML 1.0 Transitional