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建築資金住宅ローンの抵当権設定登記

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建築資金住宅ローンの抵当権設定登記

ご利用は、横浜市、川崎市、神奈川県内の方、限定です。(費用は旅費日当込み)
住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの借り換えによる抵当権設定・抵当権抹消登記でご確認ください。

【売買の不動産登記】1)2/2司法書士の選択と登記手続(土地購入後の建物新築登記)

平成26年4月1日以降にお申込みの場合、消費税の税率を8%で計算させていただきます。

建築資金住宅ローンの抵当権設定登記について素朴な疑問

建築資金住宅ローンの抵当権設定登記手続をする司法書士は、どうやって決めるのですか?

通常、住宅ローンのお借り入れをお考えの方は、各金融機関の金利、保証料などを比較して、建築資金住宅ローンのお借り入れを検討します。
住宅ローンのお借り入れ先の金融機関が見つかった場合、金融機関に問い合わせをします。
次に、住宅ローンのお借り入れ金額や金利、保証料など条件が決まりましたら、金融機関と金銭消費貸借契約、保証委託契約や抵当権設定契約を締結します。

この際、金融機関から、住宅ローンの抵当権設定登記の説明があり、その登記手続をする司法書士を誰にするかの説明があります。
住宅ローンのお借り入れをされる方の多くは、登記手続をする司法書士の知り合いがいないのが普通ですから、
一般的には、金融機関の指定する司法書士が、住宅ローンの抵当権設定登記をすることになります。

司法書士の選択権は、誰に?

住宅ローンの抵当権設定登記をする司法書士の選択権は、基本的に、住宅ローンの借り入れをするお客様にあります。
この登記手続を住宅ローンの借り入れのお客様を代理して行う専門家が、登記手続の国家資格登録者の司法書士です。

ところで、住宅ローンの抵当権設定登記の登記費用は、どなたが負担するのでしょうか。

住宅ローン担保権者の金融機関ですか?

住宅ローンの借り入れのお客様は、
1)住宅ローンの抵当権設定登記の
登記費用を負担することになっています。

なぜなら、
金融機関の抵当権設定契約証書に、抵当権設定の登記費用は、
債務者・設定者が負担する、と特約として明記されているのが一般的だからです。

その結果、住宅ローンの抵当権設定登記をする場合、登記費用をお客様が負担することから、基本的に、契約上、「登記費用を支払う義務のある住宅ローンの借入れをするお客様」に司法書士を選択する権利がある、
ということになります。

したがいまして、登記手続を依頼される場合は、
お客様ご自身に、司法書士を選択する権利がある、
ということをご確認の上、ご依頼いただきます。

あらかじめ、お客様ご自身が司法書士を選択できるかどうか、住宅ローンの借り入れ先の金融機関にご確認願います。

ところが現実は、「契約の特約によって登記費用を負担する義務のある住宅ローンの借り入れをするお客様」が、
司法書士を選択する権利があるにもかかわらず、
金融機関の指定によって、登記手続を行う司法書士が決定されてしまうのが現状です。

契約の特約により「登記費用を支払う義務のある住宅ローンの借り入れをするお客様」が、金融機関の指定によって、司法書士を指定され、お客様がその司法書士の報酬に拘束されても、平気ですか?
「登記費用を支払う義務のあるお客様」が、ご自分で司法書士を選択する自由(権利)があってもよさそうですよね。
登記費用で数万円の違いがあるとしたら、・・・

ただし、金融機関によっては、絶対に、金融機関の指定する司法書士でなければならない金融機関もあります。この場合には、誠に残念ながら、ご依頼をお受けできません。あしからずご容赦願います。

住宅ローンの借り入れによる抵当権設定の登記費用は日本全国一律料金ですか?

上記のように、契約の特約によって登記費用を負担する義務のあるお客様が、金融機関に対して「お任せ」状態となってしまう理由は、
住宅ローンの借り入れをする、ということが、一生に一、二度のことで、
登記費用は、どこの司法書士事務所に依頼しても、同一だと思い込まれているからです。

今日、司法書士報酬について、日本全国一律ということはなく、不当誘致に当たらない限り、自由に司法書士報酬を決めることができることになっています。
もちろん、司法書士を指定する動機が費用だけとは限りません。

建築資金のための住宅ローンの登記手続について

建築資金のための住宅ローンの登記手続は、次の手順で登記をします。

  1. 第1段階の登記 
    建築する土地に「抵当権設定登記」をします。
     この登記をすることにより、建築資金の一部を銀行が融資実行します。
    建築する土地を購入し、ご自分名義に所有権移転登記を完了した場合、不動産取得税(都道府県税)がかかります。
    居住用(ご自分で住む)の建物を建築する土地を購入した場合、不動産取得税の延納手続をするか、あるいは、登記完了後、約3か月後に郵送される納税通知書で納付します。
    不動産取得税を納付した場合、居住用(ご自分で住む)建物の完成後、所有権保存登記をした後、不動産取得税の還付手続をすることにより、通常、先に納付した不動産取得税が返却されます。
  2. 第2段階の登記
    建物が完成しましたら、建築会社指定の「土地家屋調査士」が、「建物表題登記」をします。
     この費用は、お客様の負担となります。約8万から9万円かかります。
     ご自分で、「土地家屋調査士」を選ぶことも可能です。
  3. 第3段階の登記
    ①新築建物の「所有権保存登記」
    ②新築建物に「抵当権追加設定登記」
     建物表題登記が完了しましたら、最終の建築代金の支払いとなります。
     ①②の登記をすることにより、銀行が最終代金の融資実行をします。
     なお、通常、土地について「登記名義人住所変更登記」と「債務者住所変更登記」を同時にします。
     建物の所有権保存登記は、通常、新住所で登記します。
     その結果、土地に登記された住所と建物に登記された住所が相違しますので、土地について、住所変更の登記が必要となります。
     ただし、建物の所有権保存登記を現住所のまま登記することも可能です。
     この場合、現住所のまま登記する旨を銀行に伝えます。
     また、土地について「登記名義人住所変更登記」と「債務者住所変更登記」は不要となります。

居住用(ご自分で住む)の建物の所有権保存登記を完了した場合、不動産取得税(都道府県税)がかかります。
この場合の不動産取得税は、約3万円から5万円です。(一つの目安です。)
所有権保存登記完了後、約3か月後に郵送される納税通知書で納付します。所有権保存登記を新住所で登記していない場合は、新住民票を都道府県税事務所に提出します。

以上、登記手続の第1段階、第2段階と第3段階の登記が必要となり、第1段階と第3段階の登記を司法書士がお客様を代理して登記します。

住宅ローンの借り入れによる登記費用の目安

ご利用できる方は、不動産所在地が横浜市、川崎市、神奈川県内限定です。(費用は旅費日当込み)それ以外の地域については、ご利用対象外とさせていただきます。あしからずご容赦願います。

登記名義人の住所変更登記が必要な場合、登録免許税(1物件1,000円)のほか司法書士報酬5,250円(税込み)の追加となります。
抵当権債務者の住所変更登記が必要な場合、登録免許税(1物件1,000円)のほか司法書士報酬5,250円(税込み)の追加となります。

抵当権設定の登録免許税は、住宅ローンの債権額の0・4%です。(平成24年8月1日現在)

事前登記事項確認は、1物件397円。
完了後登記事項証明書は、1物件1通570円として計算。
登記事項証明書の実費(登記所への納付手数料)は、従来、1物件1通当たり1,000円でしたが、現在は、1物件1通当たり550円から700円です。(証明書の申請方法・受領方法により異なります。)

具体例:①借り入れる住宅ローンの債権額が、2,000万円
    ②不動産の個数が、土地1個、新築建物1個の合計2個

第1段階の登記(土地に抵当権設定登記)(単位は円です。)

司法書士報酬実費
抵当権設定登記/2,000万円80,000
登記事項確認/登記前1397
登記事項証明書/完了後1570
金融機関に設定書類の受領
金融機関に書類の届け・郵送
登記所への旅費日当
お客様に権利証郵送料
以上住宅ローン借り入れ登記報酬30,000
ネットでお申込み割引(-5%)ー1,500
小計28,50080,967
消費税1,425
合計110,892



第3段階の登記(新築建物の所有権保存登記と抵当権追加設定登記)(単位は円です。)

司法書士報酬実費
土地・登記名義人住所変更登記5,0001,000
土地・抵当権債務者住所変更登記5,0001,000
新築建物・所有権保存登記30,00015,000
新築建物・抵当権追加設定登記30,0001,500
登記事項確認/登記前2794
登記事項証明書/完了後42,280
金融機関に設定書類の受領
金融機関に書類の届け・郵送
登記所への旅費日当
お客様に権利証郵送料
ネットでお申込み割引(-5%)-3,500
小計66,50021,574
消費税3,325
合計91,399

上記抵当権の追加設定登記が2本ある場合は、別途追加で、司法書士報酬10,000円(+登録免許税)がかかります。

上記抵当権の追加設定登記の他に、新規の抵当権設定登記をする場合は、別途、司法書士報酬30,000円(+登録免許税)がかかります。

新築建物の登録免許税は、登記所の認定価格で計算します。
横浜市、川崎市、神奈川県内は、1平方メートル当たり87,000円で計算。(平成24年8月1日現在)
新築建物の所有権保存登記を新住所で登記しない場合、土地について登記名義人住所変更登記・抵当権債務者住所変更登記の費用はかかりません。

建築資金・住宅ローンの借り入れの登記を建築資金住宅ローン登記お問合わせフォームからお申込みをされると

[check]建築資金住宅ローン登記お問合わせフォームからお申込みをされたお客様には、当事務所規定の司法書士報酬から5%差し引かせていただきます。
お電話でのお申込みももちろん承りますが、
お申込みは、建築資金住宅ローン登記お問合わせフォームからしていただくとお得です。

建築資金住宅ローン登記お問合わせフォームでの割引をする理由は、当事務所にとっても、お客様にとっても合理的だからです。
当事務所にとっては、お客様に、お名前やご住所、お問い合わせの内容などを書いていただくことによって、お客様の内容、疑問点など正確に瞬時に理解できることです。
当事務所にとっては、とてもありがたいことです。
お客様にとっても、何から話していったらいいのか、迷うことがありません。

当事務所では、お客様が個人情報を送信するための建築資金住宅ローン登記お問合わせフォームは、当然のことながら、SSL暗号化通信(アドレスのhttps://~ 右端の鍵のマーク)を使用しております。
ですので、送信に際して、お客様の個人情報の安全性は、極めて高く保持されます。
個人情報の保護、という点についても、目に見える形で、注意を払っております。

建築資金・住宅ローンの借り入れの登記をご依頼されるお客様に対して

次の一連の手続を行います。

司法書士報酬の中にすべて含まれます。

  • 新たな抵当権の設定登記申請の代理手続
  • 所有権保存登記・抵当権追加設定登記申請の代理手続
  • 建築資金・住宅ローンの借り入れの登記手続に関するご相談、アドバイス
  • 金融機関との事前打合せ
  • お客様にお見積書の作成
  • 抵当権設定の登記申請前と完了後の登記事項証明書の取得
  • 金融機関から抵当権設定登記の書類を受領
  • お客様から権利証のお預かり
  • 登記所に登記申請
    • 抵当権設定登記の申請
    • 所有権保存登記・抵当権追加設定登記の申請
  • 「登記申請受付の受領証」の郵送
  • 登記所から登記完了書類の受領
  • 金融機関に登記完了書類の届け、郵送        
  • お客様に登記完了書類の郵送

建築資金・住宅ローンの借り入れの登記をご利用いただけるお客様

  • 対応可能地域は、不動産所在地が横浜市、川崎市、神奈川県内限定です。
  • お客様が司法書士を選択できる場合です。

    あらかじめ、お客様ご自身が司法書士を選択できるかどうか、住宅ローンの借り入れ先の金融機関にご確認願います。

建築資金・住宅ローン借り入れ登記の手順

第1段階 土地に抵当権設定登記

  • お客様
      住宅ローン借り入れ登記のお申込み
      金融機関の連絡先のご指示
  • (当事務所)
      金融機関に連絡
      お客様に、登記費用のお見積書の作成、その他ご用意いただく書類の連絡
      金融機関との打合せ、抵当権設定書類の受領
      登記費用の請求書(実費と報酬の合計額)をお客様に郵送
  • お客様様
      お客様が当事務所に、土地の「権利証」を持参またはご郵送
      登記費用のお振込み(実費と報酬の合計額)
  • 住宅ローンの融資実行日
      抵当権設定登記の申請
      金融機関に「登記申請受領証」のFAX(金融機関が建築資金の一部を融資実行)
  • (当事務所)
      登記完了をお客様にご連絡
      金融機関に抵当権設定登記書類を郵送
      お客様に登記完了書類を郵送
      登記完了書類は、次の書類です。
       1 お預かりした土地の登記済権利証または登記識別情報通知
       2 登記完了証(抵当権設定登記)
       3 不動産登記事項証明書写し(原本は金融機関に提出)

新築建物の完成間近

  • お客様様
      当事務所に、建物完成間近の旨のご連絡

第2段階 新築建物の建物表題登記

  • 新築建物の完成時
      土地家屋調査士が、「建物表題登記」の申請
      建物表題登記の完了

第3段階 新築建物の所有権保存登記・抵当権追加設定登記

  • (当事務所)
      金融機関に連絡
      お客様に、登記費用のお見積書の作成、その他ご用意いただく書類の連絡
      金融機関との打合せ、抵当権設定書類の受領
      登記費用の請求書(実費と報酬の合計額)をお客様に郵送
  • お客様様
      お客様が当事務所に、土地の「権利証」を持参またはご郵送
      登記費用のお振込み(実費と報酬の合計額)
  • 住宅ローンの融資実行日
      所有権保存登記・抵当権設定登記の申請
      金融機関に「登記申請受領証」のFAX(金融機関が建築資金の残代金を融資実行)
  • (当事務所)
      登記完了をお客様にご連絡
      金融機関に抵当権追加設定登記書類を郵送
      お客様に登記完了書類を郵送
      登記完了書類は、次の書類です。
       1 土地の登記済権利証または登記識別情報通知(権利証)
       2 新築建物の登記識別情報通知(権利証)
       3 登記完了証(所有権保存登記・抵当権設定登記)
       4 不動産登記事項証明書

建築資金・住宅ローンの借り入れの登記手続は司法書士

司法書士は不動産・会社登記手続の専門家(国家資格登録者)です。
不動産登記手続のうち、建築資金・住宅ローンの借り入れの所有権保存登記・抵当権設定登記手続など、権利に関する不動産登記の専門家(国家資格登録者)は、司法書士だけです。

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